🏠 이제 아무도 말하지 않는 전세사기 — 피해는 여전히 진행 중이고, 그 뿌리는 뜻밖에도 청약에 있습니다 — Woody Magazine, 2026년 6월 17일

Woody Magazine

🏠 사회 — 전세사기와 청약의 경제학

2026년 6월 17일 (수)

이제 아무도 말하지 않는 전세사기 — 피해는 여전히 진행 중이고, 그 뿌리는 뜻밖에도 청약에 있습니다

한때 매일 1면을 채우던 전세사기가 이제 거의 보이지 않습니다. 끝나서가 아닙니다. 관심이 식었을 뿐, 정부가 인정한 피해자만 3만8천여 명, 그들의 시간은 그 자리에 멈춰 있습니다. 그리고 이 사태가 왜 벌어졌는지는, 지금까지도 거의 짚이지 않았습니다.

2023년 봄, 전세사기는 거의 매일 뉴스 1면에 있었습니다. 인천 미추홀구에서 2030 청년 피해자들이 잇따라 스스로 목숨을 끊었고, 국회는 서둘러 특별법을 만들었습니다. 그로부터 3년. 이제 ‘전세사기’라는 말은 뉴스에서 좀처럼 보이지 않습니다. 사건이 끝나서일까요. 아닙니다. 관심이 식었을 뿐, 피해자들의 시간은 멈춰 있습니다.

숫자는 오히려 늘었습니다. 국토교통부가 인정한 피해자는 2026년 5월 기준 누계 3만8503명이고, 위원회가 심의한 신청까지 더하면 5만 건을 훌쩍 넘습니다. 인정 피해자의 약 70%는 아파트가 아니라 빌라·오피스텔·다가구에 살던 사람들이고, 75%가량이 2030세대입니다. 지금까지 알려진 희생자는 열 명을 넘습니다.

국가가 손을 놓고 있던 것은 아닙니다. 2023년 5월 특별법으로 경·공매를 멈춰 피해자가 살던 집에서 쫓겨나지 않게 했고, 2024년 11월 개정으로 핵심 장치를 더했습니다. LH가 피해 주택을 경매로 대신 낙찰받아, 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 보증금으로 돌려주는 방식입니다. 피해자는 최장 10년간 임대료 없이 살던 집에 머물 수 있고, 나갈 때 그 차익을 받습니다.

효과는 있었습니다. 국토교통부에 따르면, 초기 매입분 기준으로 LH가 사들인 피해 주택의 임차인은 보증금을 평균 78% 회복했고, 손실이 가장 컸던 후순위 피해자도 평균 73%를 되찾았습니다. 매입 속도도 붙었습니다. 2024년 한 해 90가구에 그쳤던 LH의 피해 주택 매입은 2025년 하반기 월 655가구, 2026년 초 월 739가구까지 늘었습니다.

그러나 ‘회복’과 ‘완결’은 다릅니다. 78%라는 수치는 LH 매입이 성사된 집들의 평균일 뿐입니다. 매입을 신청한 2만여 가구 가운데 2026년 초까지 실제 매입된 것은 6천여 가구. 나머지는 여전히 줄을 서 있습니다. 회복률이 높아도 보증금의 20%가량은 끝내 돌아오지 않고, 소유권이 신탁회사로 넘어간 유형처럼 구제의 틀에 잘 맞지 않아 더디게 풀리는 피해도 남습니다. 그래서 2026년 4월 개정은 회복금이 보증금의 3분의 1에도 못 미치는 피해자에게 최소한을 보장하는 ‘보증금 최소보장제’를 새로 넣고(추가경정예산 279억 원), 신청 기한도 2027년 5월 31일까지 연장했습니다. 기한을 또 늘렸다는 사실 자체가, 이 일이 끝나지 않았다는 증거입니다.

관심이 식는 동안 더 조용히 묻힌 게 있습니다. 이 사태가 ‘왜’ 일어났는가입니다. 사기 수법은 그동안 충분히 알려졌습니다. 신축 빌라의 깜깜한 시세, 부풀린 보증금, 세입자 돈으로 집을 사는 무자본 갭투자. 그런데 그 수법이 통할 수 있었던 ‘땅’은 거의 짚이지 않았습니다.

수법 자체는 단순합니다. 갓 지은 빌라는 거래 기록이 없어 진짜 값을 아무도 모릅니다. 분양업자와 감정평가사, 공인중개사가 짜고 시세를 부풀려, 집값과 맞먹는 보증금을 받아 냅니다. 임대인은 그 보증금으로 집을 삽니다. 사실상 세입자 돈으로 산 집입니다. 만기에 다음 세입자나 매수자를 못 구하면 보증금은 사라집니다.

“전세사기 범죄는 깜깜이 시세 때문에 발생합니다.”— 정병주 변호사, 2023

그러면 한 칸 더 들어가야 합니다. 빌라 시세는 왜 깜깜할까요. 정상적인 매매 거래가 없기 때문입니다. 사고파는 사람이 있어야 값이 쌓이는데, 빌라는 사려는 사람이 없습니다. 전세사기가 한창이던 무렵 빌라 거래가 잠깐 활발해 보인 적은 있지만, 그건 실수요자가 들고 나는 매매가 아니라 갭투자자끼리 명의를 돌리는 거래였습니다. 진짜 시세는 그렇게 쌓이지 않습니다.

그럼 빌라는 왜 안 팔릴까요. 흔한 답은 여럿입니다. 환금성이 떨어져서, 시세가 불투명해서, 표준화가 안 돼서, 입지가 나빠서. 그런데 이 설명들은 하나씩 따라가 보면 제자리를 맴돕니다. ‘환금성이 없다’는 ‘안 팔린다’를 바꿔 말한 것이고, ‘표준화가 안 됐다’ 역시 — 같은 연립·다세대인데도 한남동 고급빌라는 거래가 쌓여 시세가 또렷하게 잡히니까 — 결국 ‘사는 사람이 없다’는 결과일 뿐입니다. 표준화가 안 되는 게 빌라의 숙명이 아니라, 사려는 사람이 없어 값이 형성되지 않는 것입니다. 증상을 아무리 뒤져도 원인은 나오지 않습니다. 그래서 시장 바깥에서 주어진 것, 결과로는 되돌릴 수 없는 변수까지 내려가면 — 마침내 청약 제도가 나옵니다.

한국에서 새 아파트 청약은 오래전부터 로또였습니다. 분양가가 대체로 주변 시세보다 낮게 매겨져, 당첨은 곧 시세차익을 뜻했으니까요. 분양가상한제는 그 차익을 제도적으로 키워 과열을 한층 부추겼을 뿐입니다. 특히 수도권 인기 단지에서는 ‘당첨이 곧 수억 원’인 셈이고, 그 입장권이 ‘무주택’ 자격입니다. 빌라를 한 채라도 사면 유주택자가 되어 입장권을 잃습니다. 그래서 생애 첫 집을 노리는 청년은 빌라를 사는 대신, 무주택으로 버티며 청약을 기다립니다. 그동안 어디서 살까요. 빌라에 ‘전세로’ 삽니다.

전세사기 피해자의 70%가 빌라 거주자이고 75%가 청년이라는 숫자는, 그래서 우연이 아닙니다. 피해 계약이 몰린 2020~2022년은 집값과 청약 열기가 동시에 정점이던 때입니다. 청년이 무주택을 지키며 청약을 노릴 동기도 바로 그때 가장 강했습니다. 빌라는 청년에게 사들이는 자산이 아니라 ‘주거 사다리의 가장 낮은 칸’, 잠시 거쳐 가는 전셋집입니다. 그 결과 빌라 시장은 한쪽으로 쏠립니다. 사는 사람은 없고, 전세로 들어오는 사람만 많습니다. 매매가 없으니 시세가 쌓이지 않고, 전세 수요만 두터우니 전세가가 매매가에 바짝 붙습니다. 깜깜한 시세, 그리고 매매가에 육박하는 전세가 — 깡통전세의 완벽한 토양입니다.

이것이 단순한 추측이 아니라는 건, 정부가 뜻하지 않게 증명했습니다. 오랫동안 청약에서 무주택으로 인정해 주는 비아파트 기준은 수도권 전용 60㎡·공시가격 1억6000만 원 이하에 묶여 있었습니다. 웬만한 빌라는 다 넘는 선이라, 사실상 ‘빌라를 사면 유주택’이었습니다. 그런데 2024년 8·8 대책으로 이 빗장이 풀렸습니다. 그해 12월 18일부터, 수도권 전용 85㎡·공시가격 5억 원(시세 약 7억~8억 원) 이하 빌라는 한 채를 가지고 있어도 청약에서 무주택으로 인정합니다.

바꾸자 곧 움직였습니다. 무주택 인정이 넓어진 뒤 빌라 기피가 누그러졌고, 2025년 서울의 빌라 매매는 3만3458건으로 전년보다 27.3% 늘었습니다. 아파트값 급등에 밀린 실수요와 비아파트 활성화 정책이 겹친 결과여서, 완화 하나만의 효과로 단정할 수는 없습니다. 다만 빌라를 사려는 수요가 빌라 자체의 결함이 아니라 제도 환경에 묶여 있었다는 정황은 분명합니다. 원인을 건드리자 시장이 일부 반응했다는 신호인 셈입니다.

오해는 없어야 합니다. 사기의 죄는 사기를 친 사람에게 있습니다. 부풀린 시세, 위조된 서류, 동원된 바지 집주인은 명백한 범죄입니다. 무분별한 전세대출과 허술한 보증, 신축 시세를 끝내 공개하지 않은 행정도 직접 책임을 나눠 집니다. 청약 제도는 그 방아쇠가 아닙니다. 다만 방아쇠가 당겨질 수 있었던 ‘빈 매매 시장’을 만든 토양입니다. 불을 지른 건 범죄자지만, 그 자리에 마른 장작을 쌓아 둔 것은 제도였습니다.

관심은 식어도 토양은 그대로 남습니다. 빌라를 사면 청약 사다리를 잃는 구조가 그대로인 한, 빌라는 여전히 매매 없는 전세 시장이고, 그 위에서 다음 사기가 다시 자랄 수 있습니다.

그러니 전세사기를 정말 끝내고 싶다면, 잡아야 할 것은 사기꾼만이 아닙니다. 청년을 그 위험한 칸으로 떠민 설계를, 모두의 관심이 식은 지금에야말로 들여다봐야 합니다.

💡 오늘의 포인트

관심에서 멀어졌을 뿐 전세사기는 끝나지 않았습니다 — 정부 인정 피해자만 3만8천여 명, 사건은 여전히 진행 중입니다. 직접 범인은 사기꾼이지만, 그들이 비집고 들어온 ‘매매 없는 빌라 전세 시장’은 청약의 무주택 요건이 만든 토양입니다.

출처·참고

출처 ↗ 참여연대 — 전세사기 희생자 10여 명, 피해자 70%가 2030세대
출처 ↗ 국토교통부(KDI 수록) — 전세사기피해자 누계 3만8,503건 결정, 피해주택 매입 8,357호(2026.5.6)
출처 ↗ 경기일보 — 위원회 심의 대상 누계 5만7,094명, 인정 3만5,909명(62.9%)·부결 20.8%·회수가능 제외 9.7%
출처 ↗ 한국경제 — 2026.4.23 특별법 개정, 보증금 최소보장제·선지급·추경 279억
출처 ↗ 한국일보 — LH 매입 피해주택 보증금 회복률 평균 78%, 후순위 피해자 평균 73%(국토부)
출처 ↗ 한국부동산뉴스 — LH 매입 실적(2024년 90가구→2026년 초 월 739가구), 신청 2만 대비 처리 한계
출처 ↗ The Economy — 피해자 70% 비아파트 거주·75% 2030, 청년 빌라 전세 집중
출처 ↗ 머니투데이 — 인천 미추홀구 2030 피해자 잇따라 사망, 주거 사다리 최하단의 청년
출처 ↗ 아시아경제 — "전세사기는 깜깜이 시세 때문에 발생"(정병주 변호사), 신축 시세 공개 필요
출처 ↗ 세이프홈즈 — 신축빌라 시세 부풀리기: 분양업자·감정평가사·중개사 공모 구조
출처 ↗ 문화일보 — 강남 분양가상한제 로또청약, 시세차익 수십억
출처 ↗ 헤럴드경제 — 비아파트 혹한기에도 한남동 고급빌라는 거래·시세 견조(연립·다세대도 입지 갖추면 시세 형성)
출처 ↗ 한국경제 — 청약 무주택 간주 기준 완화(기존 60㎡·1.6억 → 85㎡·공시가 5억 이하), 2024.12.18 시행
출처 ↗ 청년일보 — 무주택 완화 이후 2025년 서울 빌라 매매 3만3458건, 전년比 27.3% 증가
출처 ↗ 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

Woody Magazine은 편집장 Woody가 기획·편집·발행합니다. 기사 제작 과정에 Claude AI를 도구로 활용하며, 편집 판단과 최종 책임은 편집부에 있습니다. 독자의 교차 검증을 권장합니다.